35城存销比创新低 热点城市应增加供应
严跃进对《第一财经日报》分析，2015年为去库存元年，包括一系列降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等，都利好去库存目标的实现。展望2016年，他认为将继续坚持去库存的导向，但在供给侧结构性改革的精神指导下，去库存也应该关注结构问题。 在楼市大力去库存的情况下，目前主要城市的库存如何呢？ 35城住宅库存报告显示，截至2015年12月底，监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26090万平方米，环比减少1.0%，同比减少4.4%。 这35个城市包括，一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。 报告指出，去年9月份，35城库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上，首次出现上升。而第四季度则呈现了逐月下滑的态势。同时，在库存同比增幅保持连续53个月正增长态势的情况下，8月份首次出现负增长。9-12月份延续这样一个趋势。换而言之，目前已经出现了连续5个月库存规模同比负增长的态势。 2015年12月，35个城市中，有13个城市库存出现了同比增长现象。其中茂名、太原和济宁3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到56.3%、45.3%和37.9%。同时，35个城市中，有22个城市的库存出现了同比下滑态势，其中苏州同比跌幅最大，为39.6%，较11月份33.4%的跌幅继续扩大，这也对应了2015年下半年苏州房价上涨明显的态势。 分城市来看，截至2015年12月底，35个城市中，一、二、三线新建商品住宅库存总量分别为3396万、18444万和4250万平方米，环比增幅分别为-4.6%、-0.5%和-0.2%，其中，一线城市在10-12月份则出现环比和同比双下滑的态势。对于一线城市来说，后续补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。而三线城市的库存压力仍然很大，去库存任务依然需要加快完成。 从衡量楼市去库存压力的存销比来看，2015年12月份，35个城市新建商品住宅存销比为11.8，这也意味着市场需要用11.8个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比11月份12.3个月收窄了0.5个月的水平。 报告指出，目前35城存销比为近28个月新低，大体相当于2013年8月份的水平。同时，这也是28个月以来存销比数值首次低于12个月。存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。从全年看，2015年存销比总体上持续收窄，说明去库存压力在积极有效地释放，相对应的就是房价跌幅持续收窄，进而转跌为涨。 不过尽管如此，不同城市尤其是一二线城市和三四线城市之间的分化继续加剧。 从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为34个月。另外，类似烟台、淮南的存销比也比较高。这三个城市均为三线城市，且去库存周期都超过2年的水平。相比而言，苏州、南京、合肥、南昌、深圳、上海的存销比较小，这些城市均为一二线城市，此类城市近期房价上涨总体比较明显。 报告显示，2015年12月份，35个城市中，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为8.8、11.6和19.0个月。相比11月份9.8、11.9和19.3个月的数值而言，三类城市的去化速度都有所加快。 一线城市12月份市场总体活跃，已经连续12个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。二线城市存销比也连续两个月低于12个月。相比来看，三线城市的存销比较高，超过两年的水平。 严跃进对《第一财经日报》分析，2015年为去库存元年，包括一系列降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等，都利好去库存目标的实现。 展望2016年，他认为将继续坚持去库存的导向，但在供给侧结构性改革的精神指导下，去库存也应该关注结构问题。比如一二线城市的库存压力其实并不大，尤其对于一些重点城市而言，去库存周期远远低于12个月的水平，后续房价看涨预期会继续强化，这些地方应该在土地市场上加大供应力度。而对三四线城市来说，目前库存压力仍然高悬，目前的主要任务仍然是去库存。 （以上回答发布于2016-01-16，当前相关购房政策请以实际为准） 点击查看更全面，更及时，更准确的新房信息
楼市库存告急的真实原因是什么？
继西安“一房难求”之后，横盘了多年的长沙也被媒体曝出楼市库存告急。与此同时，业内人士认为，天津的人才引入政策似乎正在酝酿着房价走俏的趋势……自去年以来的这波楼市调控政策，虽然仍在持续，但各地楼市似乎正在蠢蠢欲动。 多地楼市库存告急 日前，有媒体报道称，横盘了多年的长沙楼市最近出现了库存告急的现象，而由此引发的开发商捂盘惜售等行为逐渐增多。实际上，不仅长沙一个城市出现了此类现象，在长沙之前，西安也曝出了库存告急之后多个楼盘存在倒卖摇号名额等一房难求的状况。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年三四线城市已经到了去库存的末期，各省会城市出现库存告急状况属于正常现象。 最新发布的《中国百城住宅库存报告》显示，4月份中国百城住宅库存已经出现连续33个月同比下跌的现象，三四线城市去库存周期为近9年较低。报告显示，截至2018年4月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。 实际上，目前已有多个城市采取了购房摇号的措施来应对库存告急的现象。中原地产首席经济学家张大伟表示，摇号的主要原因是这些城市特别是被限价的预售房源供需紧张。不过，部分开发商不仅拒绝公积金，甚至要求全款，这种情况下，刚需买房难度加大。 二三线城市房价回暖 在库存告急的同时，二三线城市的房价也出现了回暖迹象。 此前国家统计局发布的数据显示，4月份，二三线城市房价虽然同比涨幅有所回落，但环比增速加快。在70个大中城市新建商品住宅销售价格中，丹东涨幅第一，三亚第二。 不仅如此，天津等多地的人才引进政策，在业内人士看来过低的门槛、后续没有留住人才的机制，可能将成为变相卖房的政策。张大伟就认为，过低门槛以及与楼市直接挂钩的人才引进政策，吸引的可能仅是限购政策下的购房者，甚至是炒房者。 “部分二三线城市的调控政策分化，城市的人才政策成为购房者绕过限购的工具。”张大伟认为，各地房价回升，也源于板块轮动导致这些城市房价上涨，“一二线热点城市调控后，二三线城市库存去化加速。目前看，全国除少部分区域外，房地产市场已经进入全面补库存阶段。” 楼市调控或越来越严 虽然各地房价出现了回暖趋势，但政府对楼市的调控政策并未结束，甚至是越来越严格。 5月19日，住房和城乡建设部(以下简称住建部)印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。 而在今年五一前后，住建部约谈的12个房价明显上涨的城市中，已有成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安、太原7个城市陆续升级楼市调控措施，出台严格的政策，遏制投机炒作。 根据中原地产研究中心统计数据显示，叠加最近房地产调控政策，全国在2018年截至5月23日，累计发布房地产调控已经超过130次。最近多个县级、区级单位发布了限售政策，这也是调控的最新动向。 交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，未来楼市调控政策仍将持续下去，将有更多的城市迎来更为密集的调控潮，范围或将涉及“五限”、按揭利率调整、违规行为整顿等多个方面。